一、****物业管理有限公司

二、****物业概况

1、基本情况

2、物业管理服务范围

3、小区特点分析

三、****物业管理总体策划

1、总体目标

2、管理模式

2-1组建项目管理处，实行财务独立核算

2-2人员选聘与激励机制

2-3公司总部监督管理和支持

2-4外部监管和协调

2-5全面实施质量/环境管理体系

2-6信息反馈机制

2-7关注客户满意程度

2-8环境保护

2-9信息智能化管理

2-10专项业务外包

3、组织架构

4、组织内部运作机制

5、人力资源管理

6、经营管理指标

四、物业管理服务内容与标准

1、综合管理

2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理

2-1房屋日常养护维修

2-2供电设备管理维护

2-3给排水设备运行维护

2-4供热锅炉的管理和维护

2-5电梯运行维修

3、保安服务

3-1公共秩序

3-2中控室运行管理

4、卫生保洁

5、绿化

五、物业管理收费标准测算

1、物业管理成本核算表

2、人员工资标准

3、锅炉运行

4、生活热水运行

5、车库管理

6、物业开办费

7、物业管理收支平衡

8、物业管理费收费标准

六、日常管理服务

1、规章制度体系

1-1公共制度

1-2内部管理制度

2、档案资料管理

2-1客户档案管理

2-2技术档案管理

2-3设备登记卡

2-4客户设备档案卡

2-5管理处内务管理档案

2-6档案管理的主要模式

2-7档案管理流程

3、保安服务管理

3-1运用技防系统

3-2建立人防体系

3-3建立安全防范网络

3-4安全责任承诺

4、消防管理

5、交通车辆管理

6、清洁服务

7、绿化服务

8、维修保养

9、投诉处理方法

9-1投诉的接待

9-2投诉的处理

10、财务收支报告

11、社区便民服务

12、物业管理应急方案

12-1火警事故应急方案

12-4治安事件应急方案

12-5停电停水应急方案

12-6水浸事故应急方案

12-7电梯故障应急方案

12-8遇急症病人

12-9重症传染病源、核放射源、大范围的食物中毒的应急处理方案

12-10突发死亡事件处置程序

12-11贩毒、吸毒案件处置程序

12-12恶意投毒案件处置程序

12-13散发非法宣传品事件处置程序

12-14爆炸案件及可疑爆炸物品的处置程序

12-15煤气、天然气泄露应急方案

12-16高空坠物应急预案

12-17交通事故应急方案

12-18噪音应急预案

13、二次装修管理

七、维修基金管理

1、公共维修基金收缴和管理

2、开办费开支范围的界定

3、维修基金的续筹

4、援引文件条款

5、基金退还条款

八、社区文化建设

1、社区文化建设的运作与实施

2、社区文化活动计划

3、社区文化活动管理制度

4、文体活动的组织策划

5、社区文化宣传工作管理

九、小区接管方案

1、接管原则

2、接管工作时间计划

3、接管验收工作程序

3-1接管验收准备工作

3-2资料的接管验收

3-3物业硬件设施接管验收侧重点

3-4接管验收依据和验收方法

3-5楼宇主体硬件设施的具体验收标准

3-6公共配套设施接管验收标准

3-7机电设备的接管验收

3-8接管验收遗留问题的处理

3-9内部作业规程

十、小区管理建议

十一、管理处主要岗位人员介绍

十二、主要分包商推荐情况

十三、合同

十四、结束语

一、****物业管理有限公司

略

二、****物业概况

1、基本情况

****位于某市××区***，占地*****平米。小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式小高层组成，总建筑面积*****平米，其中居住面积*****平米。小区住宅套数***户，入住时间****年**月，规划机动车车位***个（其中地下***个，地上待建***个）。物业产权性质为经济适用房。小区相对独立，能实现封闭式管理。小区有3个出入口，均设24小时门岗。（详细内容参看招标文件）

2、物业管理服务范围

小区红线内所有公共区域及共用设施设备管理，小区供暖（包括西侧4栋6层住宅），业户服务、治安消防、保洁绿化、应急事件处理、停车场管理、档案管理、更新改造、帐务管理、公共事务，受业主委托的和法律法规规定的其他服务事项。

3、小区特点分析

小区虽属社会个人集资建房，产权多元化，由某市社团住宅合作社开发，但物业建筑风格时尚，园区绿化和广场景观错落有秩，保安监控和门禁设施完善。业主和居民文化和消费层次高，一般层次的物业管理服务质量很难满足享受和心理需求。小区居民的社会背景、职业经历、生活习惯、文娱爱好、环境意识等的差异性，也给物业管理服务提出更高的要求。小区居民小区合围式建筑格局，营造了公共空间活动气氛和居民私密生活空间相和谐的居住环境，人车分流形成富于人性关怀的高品质交通生活秩序。小区与周边居住区形成鲜明的独立性和品质差异对照，内部氛围宁静祥和，但多数居民间缺乏日常的交流和沟通，存在邻里间正常交流的心理需求和社区集体活动的需求。

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